El error de los $100 millones: ¿Por qué el éxito de un remate no está en el listado, sino en el expediente?

Muchos inversionistas en Colombia cometen el mismo error fatal: creen que el "negocio" termina cuando encuentran un inmueble barato en un listado de remates. Piden el préstamo, hacen la postura, ganan la subasta y celebran. Sin embargo, meses después, el sueño se convierte en pesadilla cuando un juez anula todo el proceso.

Como abogado inmobiliario, mi trabajo es advertirte: el edicto es solo la punta del iceberg. El verdadero éxito de una inversión inmobiliaria judicial radica en el Estudio de Títulos y del Expediente .

Un caso real: El remate que se cayó después de adjudicado

Para ilustrar este peligro, analizamos una providencia reciente del Juzgado Primero Civil del Circuito de Ejecución de Sentencias de Bogotá..En este caso (Radicado 2018-00542), el juzgado tuvo que resolver un recurso de nulidad que puso en jaque a la persona que ya había ganado el inmueble.

¿Qué sucedió?

1. Se llevó a cabo la subasta y el inmueble fue adjudicado a una persona que actuó de buena fe..

2. Posteriormente, aparecieron los herederos indeterminados del demandado fallecido alegando que nunca fueron notificados legalmente.

3. La defensa del comprador argumentó que, según el Código General del Proceso, las irregularidades se sanean si no se alegan antes de la adjudicación..

La cruda realidad jurídica: El juez decidió mantener la nulidad del proceso. ¿La razón? El numeral 8 del artículo 133 del CGP establece que el proceso es nulo cuando no se practica el emplazamiento de personas, aunque sean indeterminadas, que deben ser citadas como parte. Para el juzgado, esta omisión afectó gravemente el derecho de defensa y no podía considerarse saneada.

Lecciones para el inversor inteligente

Este caso nos deja tres enseñanzas fundamentales que todo postor debe conocer antes de consignar su dinero:

• La "buena fe" no te protege de la nulidad: Aunque el comprador obró correctamente, el vicio en la notificación fue tan grave que el juez priorizó el derecho a la defensa de los herederos sobre la adjudicación ya realizada.

• El emplazamiento es sagrado: La ley exige que la existencia del proceso se comunica cumpliendo a cabalidad las exigencias legales para integrar a todas las partes a la relación jurídico-procesal.

• El riesgo de los herederos: Si en tu estudio de títulos detecta que el propietario falleció, debes verificar con lupa que el juzgado haya realizado el registro en el Registro Nacional de Personas Emplazadas de manera correcta..

¿Cómo evitar perder tu dinero en un juzgado?

Invertir en remates sin un análisis jurídico profundo es como jugar a la regla rusa con tus ahorros. Para asegurar tu inversión, tienes dos caminos profesionales:

1. Aprende a auditar el proceso (El Ebook): En mi libro "La Guía Definitiva de Remates en Colombia", te enseño paso a paso cómo identificar estas "bombas de tiempo" en los expedientes y cómo leer un folio de matrícula inmobiliaria como un experto.

2. Información técnica y depurada (La Membresía): En mi comunidad privada no solo recibes un listado masivo de remates judiciales. Nuestra membresía te ofrece acceso a información que ya ha pasado por un filtro técnico de viabilidad basado en mi experiencia profesional.

(Nota: La membresía es un servicio de suscripción a información técnica. Si requiere representación judicial o asesoría legal personalizada para un caso específico, estos se gestionan de forma independiente a la suscripción).

Conclusión: No te dejes deslumbrar solo por el precio. En el mundo judicial, la información es poder, pero el análisis del abogado es tu seguro de vida.