Debido a la reciente reforma tributaria de 2022, en la actualidad se establece un impuesto de timbre sobre la transferencia de ciertos inmuebles. Esta medida está penalizando el mercado inmobiliario, que se considera fundamental para el crecimiento económico.
La transferencia de propiedades inmuebles implica la aplicación de varios gravámenes, tales como impuestos de registro, tasas notariales, derechos de registro (que han aumentado en 2023), tasas de conservación documental y, en la actualidad, el impuesto de timbre sobre ciertos inmuebles.
Para el año 2023, las tarifas generales aplicables a estas transferencias de inmuebles son las siguientes: un 0.3% más IVA por tasas notariales, un 1% por impuesto de registro, un 1.1% en derechos de registro para transacciones superiores a $408.5 millones, junto con tasas menores de conservación registral y un impuesto de timbre que varía entre el 1.5% y el 3% para ciertas enajenaciones. En cuanto a los derechos de registro, cuando el valor de los inmuebles transferidos es inferior a $408.5 millones en 2023, las tarifas disminuyen ligeramente. En el caso de transferencias relacionadas con sucesiones y la disolución de la sociedad conyugal, las tasas notariales indicadas aumentan al 0.35%, más IVA.
A estas tasas notariales mencionadas anteriormente, se deben agregar valores fijos menores por concepto de folios, biométrica, entre otros.
La reforma tributaria de 2022 introdujo un impuesto de timbre sobre las escrituras públicas utilizadas en la transferencia de inmuebles, y su redacción ha generado ciertas ambigüedades. Las tarifas de este impuesto de timbre son del 1.5% para transacciones con valores entre 20,000 UVT ($848.2 millones en valores de 2023) y 50,000 UVT ($2,120 millones), y del 3% para cualquier valor adicional.
Todas estas cargas se calculan sobre el valor más alto entre el valor escriturado, el avalúo o el auto-avalúo catastral, sin tener en cuenta el impuesto de renta o de ganancia ocasional, que puede ser aplicable según las circunstancias, sobre las ganancias obtenidas en la venta.
Es importante destacar que tanto las tasas notariales como los derechos de registro y la tasa de conservación son establecidos anualmente mediante resolución discrecional de la Superintendencia de Notariado y Registro, sin directrices claras y basados en una autorización legal limitada. Esta situación plantea cuestionamientos sobre su constitucionalidad, ya que en una democracia, solo los órganos colegiados con representación popular tienen la capacidad de crear tributos.
Además, es preocupante el aumento sin justificación legal que han experimentado los derechos de registro en los últimos años. En 2017, la tarifa máxima era del 0.57%, mientras que en 2023, esta tarifa ha alcanzado el 1.104%, sin respaldo legal, y se suman tasas de conservación documental. Esto significa que en seis años, los derechos de registro se han duplicado sin una autorización legal adecuada, sin respetar el límite de incremento del IPC.
Por último, desde 2018, se ha aplicado una nueva tasa por concepto de sistematización y gestión documental, complementaria a los derechos de registro, que carece de autorización legal y equivale al 2% del monto calculado por derechos de registro.
Con todas estas cargas financieras, junto con las tasas de interés elevadas, se desincentiva una de las actividades económicas más importantes para el desarrollo del país: la industria de la construcción. Esta industria, fuertemente afectada por las elevadas cargas mencionadas, no solo permite a las personas acceder a viviendas, sino que también genera empleo y crea una cadena de valor considerable, con la participación de trabajadores de la construcción, personal de seguridad, servicios financieros y administradores de edificios, además de impulsar la demanda de muebles y enseres, entre otros.
Fabio Andrés Barrero Espinosa
Abogado Catastral y Registral
Magíster en Derecho de Minas y Energía
